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不動産の名義変更

名義変更

不動産の名義変更手続き

被相続人の不動産を相続人が引き継ぐ為には、相続を原因とする所有権移転登記の手続きをその不動産の所在地を管轄する法務局に対して行うことになります。管轄の法務局に「所有権移転登記」を申請し、遺産分割協議により不動産所有者になった者の名義にします。

登録免許税とは

不動産の名義変更の際には登録免許税という税金がかかります。登録免許税とは法務局に登記申請をする際に支払う手数料のようなものです。相続を原因とする所有権移転登記の場合、固定資産評価額の0.4%の登録免許税がかかります。0.4%というと、たいした額ではないように感じますが、不動産の評価額によっては結構な金額になります。

評価額5000万円の不動産 → 登録免許税は20万円

手続きの際にはこの費用も頭にいれておきましょう。

所有者の住所に注意

故人が亡くなったときの住民票除票の住所と不動産登記簿の所有者の住所が違う場合、亡くなった人と所有者が同一人物だと証明することができません。この場合、不動産の権利証の有無で追加書類がかわってきます。また、諸事情により故人の戸籍がすべてそろわない場合にも、追加書類が必要になります。

名義変更せずにいたら、相続人も亡くなった(数次相続)場合

不動産所有者Aさんが亡くなったとき、その時点で名義変更をするべきですが、名義変更せずにそのままにしておいたら、相続人のBさんも亡くなってしまった、ということもおこりえます。

相続には相続人全員の合意が必要ですが、Aさんの相続人であるBさんが亡くなってしまうと、Aさんの相続手続きにBさんの相続人全員の合意が必要になります。

このように名義変更しないで放置しておくと、権利者の数が増え、相続人全員の合意を得るのが非常に困難になります。ある人が不動産をすべて相続することで合意していても、合意した人が亡くなり、その子、孫になればそれらの事情はわかりません。そうなると、不動産の所有をめぐり揉め事になることも考えられます。

不動産の名義変更は速やかにおこなうことが望ましいでしょう。

その他注意事点

相続を原因とする所有権移転登記の申請は、承継人単独での申請が可能ですが、法定相続分での手続きなってしまいます。また、他の相続人からの委任状がない単独申請だと、登記識別情報が発行されないなどの弊害もあります。相続人全員で協議し合意のうえ、しっかりとした手続きをした方がいいでしょう。

必要書類について

所有権移転登記の申請には次のような書類を添付します。

 相続手続5点セット
  1. 当事者全員の印鑑証明書付遺産分割協議書
  2. 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(除籍)謄本
  3. 相続人全員の現在戸籍謄本
  4. 相続人全員の住民票
  5. その他被相続人と相続人との関係を明らかにする戸籍謄本
 その他の書類
  1. 相続関係説明図
  2. 不動産の固定資産評価証明書
  3. 登記申請書

登記自体は義務ではありませんが、登記をしていないと自分の権利を第三者に主張することができないため、やはり自分の権利を保全するために、速やかに登記をして不動産の所有権を自分名義にしておくことが大切です。

最後に

不動産の名義変更は、相続人本人でも可能ですが、個別の事例で登記申請の内容や必要書類の内容が変わることも多くありますので、登記申請で困ったときは司法書士などの専門家に相談しましょう。

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この記事を書いた人
行政書士 山口雅弘

東京都行政書士会 所属
平成23年 行政書士試験合格
平成26年 行政書士登録
相続手続き・遺言書作成支援を主な業務にしている行政書士です。

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